Sector SUR-I-1 (Montalvo III) – Carbajosa de la Sagrada
Proyecto de expansión industrial y logística
Una oportunidad única de inversión en el corazón estratégico del corredor logístico del oeste peninsular, donde la innovación industrial se encuentra con la excelencia en infraestructuras.
Visión General del Sector
180K
Metros Cuadrados
Superficie total del sector completamente urbanizada y lista para desarrollo
123
Parcelas Resultantes
Unidades distribuidas estratégicamente en 13 bloques industriales
13
Unidades Básicas
Desde I-1 hasta I-13, ofreciendo máxima flexibilidad de configuración
El Sector SUR-I-1 representa la culminación de años de planificación estratégica en el municipio de Carbajosa de la Sagrada. Con una superficie total de 180.224,24 metros cuadrados, este desarrollo industrial de nueva generación ofrece una conectividad sin precedentes con las principales arterias de comunicación de la región. La conexión directa con la N-630 y la A-50 garantiza un acceso rápido y eficiente tanto a mercados nacionales como internacionales.
El proyecto se estructura en torno a 13 unidades básicas industriales (I-1 a I-13), que se subdividen en un total de 123 parcelas independientes, permitiendo una flexibilidad excepcional para adaptarse a las necesidades específicas de cada inversor u operador. Esta configuración modular es resultado de un exhaustivo análisis de mercado que ha identificado las demandas actuales del sector logístico e industrial en la región.
La urbanización está completamente ejecutada según los más altos estándares de calidad, con un planeamiento urbanístico aprobado y consolidado que elimina cualquier incertidumbre regulatoria. Las infraestructuras implementadas incluyen redes completas de suministro eléctrico, agua, saneamiento, telecomunicaciones y gas natural, así como un sistema viario interno de última generación diseñado para optimizar los flujos logísticos.
Esta localización estratégica en el eje Salamanca-Portugal, combinada con la proximidad al Puerto Seco de Salamanca y su integración en el Corredor Atlántico Europeo, convierte al Sector SUR-I-1 en un activo de valor excepcional para inversores que buscan posicionarse en uno de los corredores logísticos más dinámicos del sur de Europa. La visión del proyecto es crear un ecosistema industrial sostenible que atraiga a empresas innovadoras y genere empleo de calidad en la región.
Zonificación Global del Sector
Distribución Estratégica del Suelo
El Sector SUR-I-1 ha sido diseñado con una distribución óptima que maximiza el aprovechamiento privado mientras garantiza espacios públicos de calidad y una red de infraestructuras de primera categoría.
La zonificación refleja un equilibrio perfecto entre desarrollo económico y calidad urbana, con más del 54% del suelo dedicado a uso privado, lo que representa una oportunidad excepcional de edificabilidad para inversores.
La planificación territorial del sector ha sido concebida para crear sinergias entre las diferentes zonas, facilitando la integración de actividades industriales, logísticas y de servicios complementarios. El suelo privado de casi 98.000 metros cuadrados ofrece un potencial de desarrollo extraordinario, mientras que el suelo público y los sistemas generales garantizan la funcionalidad óptima del conjunto y la calidad de vida de los trabajadores del polígono.
Esta distribución del suelo responde a los más exigentes criterios de sostenibilidad urbana y eficiencia económica, creando un entorno empresarial de primer nivel que potenciará la competitividad de las empresas instaladas y maximizará el retorno de la inversión a largo plazo.
Usos Principales y Edificabilidad
Bloque Industrial
92.482,48 m² de suelo
69.361,86 m² edificables
Unidades I-1 a I-13 diseñadas para manufactura avanzada, almacenaje y distribución logística de última generación
Bloque Terciario
5.471,85 m² de suelo
8.207,96 m² edificables
Equipamientos EQ-1 a EQ-3 para servicios empresariales, oficinas y actividades complementarias
Equipamientos y Zonas Verdes
29.926,55 m² totales
Espacios de calidad ambiental que mejoran el entorno laboral y la imagen corporativa del sector
Red Viaria
45.315,68 m² de viales
Sistema de circulación optimizado para tráfico pesado con carriles de aceleración y rotondas de gran radio
La diversificación de usos en el Sector SUR-I-1 responde a una estrategia integral de desarrollo que busca crear un ecosistema industrial completo y autosuficiente. El bloque industrial, con sus casi 70.000 metros cuadrados de edificabilidad, constituye el motor económico del proyecto, ofreciendo espacios versátiles que pueden adaptarse desde pequeñas naves de producción hasta grandes plataformas logísticas de distribución continental.
El bloque terciario, con una edificabilidad superior a su superficie de suelo gracias a la posibilidad de desarrollo en altura, complementa perfectamente la oferta industrial proporcionando espacios para oficinas corporativas, centros de formación, servicios de valor añadido y showrooms. Esta combinación de usos crea oportunidades de negocio tanto para empresas que necesitan integrar producción y gestión como para inversores que buscan diversificar su cartera inmobiliaria.
Los amplios espacios destinados a equipamientos y zonas verdes no son meramente ornamentales, sino que forman parte de una estrategia de creación de valor a largo plazo. Estos espacios mejoran significativamente la calidad del entorno laboral, contribuyen a la sostenibilidad ambiental del desarrollo y aumentan el atractivo del sector para empresas que valoran la imagen corporativa y el bienestar de sus empleados. Además, cumplen con las más exigentes normativas ambientales europeas, facilitando la obtención de certificaciones de sostenibilidad.
La generosa red viaria, que ocupa más de 45.000 metros cuadrados, ha sido dimensionada para soportar tráfico pesado intenso sin congestiones. El diseño incluye carriles de aceleración y deceleración, rotondas de gran radio de giro, zonas de espera para vehículos industriales y una señalización integral que optimiza los flujos logísticos. Esta infraestructura viaria representa una ventaja competitiva fundamental para operadores logísticos que necesitan garantizar entregas just-in-time y gestionar flotas de gran tonelaje.
Conexión Intermodal: Puerto Seco de Salamanca
1
8 km de distancia
10 minutos en vehículo industrial desde el Sector SUR-I-1
2
Corredor TEN-T
Integrado en el Corredor Atlántico Europeo de transporte prioritario
3
Conexión Ferroviaria
Eje directo Aveiro–Leixões–Lisboa con perspectiva de ampliación
4
Impacto Logístico
Reducción de costes operativos y emisiones de CO₂
La proximidad al Puerto Seco de Salamanca constituye uno de los activos más valiosos del Sector SUR-I-1, transformándolo en un nodo logístico de relevancia estratégica en el corredor atlántico europeo. Esta instalación intermodal, situada a escasos 8 kilómetros del sector, ofrece servicios integrales de transbordo entre modos de transporte ferroviario, por carretera y, en perspectiva, fluvial, reduciendo dramáticamente los costes logísticos para las empresas instaladas en el polígono.
La integración del Puerto Seco en la Red Transeuropea de Transporte (TEN-T), específicamente en el Corredor Atlántico, garantiza inversiones continuadas en infraestructura y una mejora progresiva de las conexiones con los principales puertos atlánticos europeos. Este corredor prioritario conecta el sur de la Península Ibérica con el corazón industrial de Europa, pasando por importantes hubs logísticos en Portugal, España y Francia.
La conexión ferroviaria directa con los puertos portugueses de Aveiro y Leixões, así como con Lisboa, abre oportunidades extraordinarias para operadores que manejan volúmenes significativos de mercancías en contenedores. El transporte ferroviario de mercancías ofrece ventajas competitivas claras frente al transporte por carretera: menores costes por tonelada-kilómetro, mayor capacidad de carga, reducción de emisiones de CO₂ superiores al 70%, y menor dependencia de las fluctuaciones en los precios de los combustibles.
Para inversores con visión de futuro, esta conectividad intermodal representa una garantía de competitividad a largo plazo. Las empresas instaladas en el Sector SUR-I-1 podrán beneficiarse de tiempos de tránsito optimizados hacia los mercados portugueses y hacia el resto de Europa, reduciendo sus costes logísticos entre un 15% y un 25% en comparación con ubicaciones sin acceso a infraestructuras intermodales. Esta ventaja competitiva se traducirá inevitablemente en una mayor demanda de espacios en el sector y en una apreciación sostenida del valor de las propiedades.
Además, el creciente énfasis regulatorio europeo en la sostenibilidad y la reducción de emisiones convertirá la proximidad al Puerto Seco en un activo cada vez más valioso. Las empresas que puedan demostrar el uso de transporte ferroviario en sus cadenas logísticas disfrutarán de ventajas en términos de imagen corporativa, acceso a financiación verde y cumplimiento de normativas ambientales cada vez más estrictas.
Agrupaciones y Escenarios de Inversión
El Sector SUR-I-1 ofrece una flexibilidad excepcional para adaptarse a perfiles de inversores muy diversos, desde fondos institucionales que buscan activos de gran escala hasta operadores especializados que requieren configuraciones personalizadas. Hemos identificado tres escenarios principales de agrupación parcelaria, cada uno diseñado para satisfacer necesidades específicas del mercado.
Opción 1: Configuración Pyme
28.000 m²
Agrupación orientada a pequeñas y medianas empresas y operadores tecnológicos
  • Ideal para empresas manufactureras avanzadas
  • Espacios modulares desde 2.000 m²
  • Perfecta para startups industriales en expansión
  • Oportunidades de compra fraccionada
Opción 2: Uso Mixto
40.000 m²
Configuración híbrida para producción integrada con logística
  • Combina áreas de manufactura y almacenaje
  • Óptima para operadores con cadenas integradas
  • Espacios para showroom y distribución
  • Flexibilidad de desarrollo por fases
Opción 3: Gran Operador
75.000 m²
Plataforma logística de escala continental para operador único
  • Centro de distribución regional o nacional
  • Capacidad para operaciones 24/7
  • Múltiples muelles de carga
  • Inversión institucional o build-to-suit
Cada escenario de agrupación ha sido cuidadosamente analizado desde la perspectiva de optimización operativa y rentabilidad financiera. La Opción 1, con 28.000 metros cuadrados, representa el punto de entrada ideal para inversores que buscan diversificación mediante la subdivisión en múltiples arrendatarios. Este modelo minimiza el riesgo de vacancia y permite capturar primas de alquiler más elevadas por metro cuadrado, típicamente entre un 15% y un 25% superiores a las de grandes superficies unitarias.
La Opción 2, con 40.000 metros cuadrados, responde a una demanda creciente del mercado: empresas que integran producción ligera, ensamblaje y distribución en una misma instalación. Este modelo operativo, cada vez más popular en sectores como la automoción, la electrónica de consumo o el e-commerce, requiere espacios versátiles que combinen áreas de producción con altura libre limitada y zonas de almacenaje con alturas de hasta 12 metros. La configuración de 40.000 m² permite desarrollos en dos fases, facilitando la gestión del flujo de caja del promotor.
La Opción 3, con 75.000 metros cuadrados, está diseñada para atraer a grandes operadores logísticos nacionales e internacionales o para desarrollos build-to-suit con arrendatarios institucionales. Una instalación de esta escala puede albergar un centro de distribución regional que dé servicio a toda la península ibérica o al corredor atlántico. Los ratios de inversión para desarrollos de esta magnitud, cuando cuentan con contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de elevado rating crediticio, resultan extraordinariamente atractivos para fondos logísticos institucionales, con cap rates típicamente en el rango del 5,5% al 6,5%.
Es importante destacar que estas tres opciones no son excluyentes ni representan las únicas posibilidades. La configuración parcelaria del sector permite combinaciones prácticamente ilimitadas, adaptándose a las necesidades específicas de cada proyecto de inversión. Un fondo podría, por ejemplo, desarrollar simultáneamente una plataforma de 40.000 m² con un arrendatario ancla y un conjunto de naves de 25.000 m² subdivididas entre múltiples inquilinos, optimizando así el perfil riesgo-rentabilidad de la cartera.
Detalle de Parcelas: Unidades I-1 a I-13
La distribución de las 123 parcelas industriales en 13 unidades básicas responde a un exhaustivo análisis de las tipologías de demanda más frecuentes en el mercado industrial español. La unidad I-4, con sus 23 parcelas y más de 14.000 metros cuadrados, representa el núcleo de mayor densidad del desarrollo, ideal para crear un cluster de pequeñas y medianas empresas que puedan generar sinergias entre sí.
Las unidades más grandes, como I-7 (9.763 m²), I-6 y I-9 (ambas con más de 8.000 m²), ofrecen oportunidades para desarrollos de tamaño medio que pueden acoger desde operadores logísticos regionales hasta empresas manufactureras que requieren instalaciones con cierta escala pero no necesitan las superficies masivas de las grandes plataformas.
Por otro lado, las unidades más compactas como I-11 (3.134 m²), I-2 (3.410 m²) y I-13 (3.903 m²) son perfectas para empresas especializadas o startups industriales que buscan una primera ubicación industrial o desean establecer un centro de operaciones secundario sin comprometer grandes volúmenes de capital. Estas parcelas más pequeñas también son ideales para inversores que desean construir naves en alquiler destinadas a pymes, un segmento del mercado con demanda sostenida y rentabilidades atractivas.
La diversidad de tamaños y el elevado número de parcelas independientes minimizan el riesgo de concentración para promotores e inversores. Un desarrollo que abarque, por ejemplo, 30.000 metros cuadrados puede distribuirse entre 15-20 parcelas, permitiendo una estrategia de comercialización progresiva que ajusta la construcción a la demanda real, optimiza el flujo de caja y reduce el periodo de exposición a riesgo de vacancia.
Equipamientos y Zonas Verdes
41%
Equipamientos Locales
12.446,35 m² dedicados a servicios complementarios y dotaciones
58%
Espacios Libres
17.480,20 m² de zonas verdes y áreas de esparcimiento
23%
Sistema General
7.027,68 m² de equipamiento estratégico de nivel municipal
Los equipamientos y espacios libres del Sector SUR-I-1 no son meros requisitos urbanísticos, sino componentes estratégicos del proyecto que aportan valor tangible tanto a las empresas usuarias como a los inversores propietarios. Con casi 30.000 metros cuadrados dedicados a estos usos, el sector ofrece un entorno de trabajo de calidad superior que atrae talento, mejora la productividad y refuerza la imagen corporativa de las compañías instaladas.
Los equipamientos locales, con más de 12.400 metros cuadrados, están diseñados para albergar servicios que las empresas del polígono necesitan en su operativa diaria: áreas de restauración colectiva, servicios de paquetería y mensajería, centros de formación continua, espacios para proveedores de servicios logísticos de valor añadido, y potencialmente una guardería para los trabajadores del sector. Estos servicios integrados reducen los tiempos muertos, mejoran la satisfacción laboral y contribuyen a crear un verdadero ecosistema empresarial en lugar de un mero conjunto de naves industriales.
Red Viaria Integral
45.315,68 metros cuadrados de sistema viario diseñado específicamente para optimizar los flujos de tráfico pesado
  • Carriles de 3,5 metros para vehículos articulados
  • Rotondas con radios de giro amplios
  • Zonas de espera y maniobra
  • Señalización inteligente integrada
  • Iluminación LED de bajo consumo
Los espacios libres y zonas verdes, que superan los 17.000 metros cuadrados, cumplen múltiples funciones esenciales. Desde el punto de vista ambiental, actúan como pulmones verdes que mejoran la calidad del aire y reducen el efecto de isla de calor urbano. Desde la perspectiva de la imagen corporativa, estos espacios ajardinados aumentan significativamente el atractivo visual del sector, un factor cada vez más valorado por empresas que reciben visitas frecuentes de clientes y que desean proyectar una imagen de modernidad y sostenibilidad.
El sistema general de equipamiento, con más de 7.000 metros cuadrados, constituye una reserva estratégica de suelo para usos que beneficiarán al conjunto del municipio de Carbajosa de la Sagrada. Estos espacios podrían albergar en el futuro instalaciones deportivas, culturales o sociales que no solo servirán a los trabajadores del polígono sino también a los residentes del municipio, reforzando así la integración del sector industrial con el tejido urbano circundante.
Esta generosa dotación de equipamientos y espacios libres representa una inversión en la competitividad a largo plazo del sector. Los polígonos industriales que ofrecen entornos de trabajo de calidad, con servicios integrados y espacios agradables, experimentan tasas de ocupación más elevadas, menor rotación de inquilinos, y una apreciación del valor inmobiliario superior a la de desarrollos puramente funcionales que minimizan estos elementos. En un mercado laboral cada vez más competitivo, la capacidad de atraer y retener talento es fundamental, y el entorno físico del lugar de trabajo juega un papel crucial en esta ecuación.
Análisis Estratégico: Fortalezas Principales
Ubicación Estratégica
Posición privilegiada en el corredor Madrid-Salamanca-Portugal, con integración directa en la Red TEN-T Atlántica y acceso inmediato a las principales arterias de comunicación del oeste peninsular
Alta Edificabilidad
77.569 metros cuadrados de edificabilidad privada que maximizan el retorno de inversión y permiten desarrollos de gran densidad constructiva con coeficientes de edificabilidad óptimos
Planeamiento Consolidado
Urbanización ejecutada y planeamiento aprobado que eliminan incertidumbres regulatorias, aceleran los plazos de desarrollo y garantizan seguridad jurídica absoluta para inversores
Flexibilidad Parcelaria
123 parcelas independientes configurables en múltiples escenarios de agrupación, desde 2.000 m² hasta 75.000 m², adaptándose a cualquier perfil de usuario o estrategia de inversión
Marca M2 Naves
Respaldo de una organización con solvencia técnica demostrada y reputación consolidada en el sector inmobiliario industrial, garantizando ejecución profesional y calidad superior
Sinergias Territoriales
Proximidad al Puerto Seco de Salamanca, Universidad de Salamanca y principales centros de I+D+i de la región, creando oportunidades de colaboración y acceso a talento cualificado
El análisis estratégico del Sector SUR-I-1 revela un conjunto de ventajas competitivas estructurales que lo posicionan como una oportunidad de inversión excepcional en el mercado inmobiliario industrial español. La confluencia de factores positivos en un mismo proyecto es extraordinariamente inusual y confiere al sector un potencial de creación de valor muy superior al de desarrollos industriales convencionales.
La ubicación estratégica en el eje atlántico, a menos de dos horas de Madrid y en la ruta natural hacia Portugal, convierte al sector en un nodo logístico de relevancia creciente. El fortalecimiento progresivo del Corredor Atlántico Europeo, con inversiones multimillonarias previstas hasta 2030, garantiza mejoras continuas en la conectividad y consolida la posición del sector como punto de distribución óptimo para mercancías destinadas al oeste peninsular y al norte de Portugal.
La alta edificabilidad privada de casi 78.000 metros cuadrados sobre una superficie de suelo de 92.500 m² representa un coeficiente de edificabilidad superior a 0,80, un ratio excepcionalmente atractivo que maximiza la rentabilidad de la inversión en suelo. Esta edificabilidad permite tanto desarrollos de gran altura para uso logístico (hasta 12-15 metros de altura libre en algunas zonas) como configuraciones multi-tenant con naves de menor altura pero mayor densidad de ocupación.
El planeamiento urbanístico consolidado es quizás la ventaja más valiosa desde la perspectiva del gestor de inversiones o del promotor industrial. La totalidad de las licencias urbanísticas están en orden, los proyectos de urbanización ejecutados y recepcionados, y las conexiones a servicios operativas. Esto significa que el tiempo desde la adquisición del suelo hasta el inicio de obras puede reducirse a pocas semanas en lugar de los 2-3 años típicos en desarrollos que requieren tramitaciones urbanísticas complejas. Esta aceleración del time-to-market se traduce en una ventaja competitiva sustancial y en una mejora significativa de los ratios de retorno sobre inversión.
Fases de Desarrollo Temporal
2025-2027
Fase de Implantación
Comercialización activa y primeros desarrollos
Objetivo: 40-50% de ocupación del suelo privado
2028-2030
Fase de Consolidación
Maduración del sector y efecto llamada
Objetivo: 75-85% de ocupación total
2031-2035
Sostenibilidad Plena
Integración de energías renovables y economía circular
Objetivo: 100% ocupación con neutralidad climática
El plan de desarrollo temporal del Sector SUR-I-1 está estructurado en tres fases claramente diferenciadas, cada una con objetivos específicos de ocupación, comercialización y posicionamiento en el mercado. Esta planificación por etapas permite gestionar eficientemente los recursos, adaptar la estrategia a las condiciones del mercado y crear un momentum de desarrollo que genere su propio efecto tractor.
La Fase de Implantación (2025-2027) representa el periodo crítico de lanzamiento del proyecto. Durante estos tres años iniciales, el foco estará puesto en atraer a los primeros inquilinos ancla, empresas de referencia cuya presencia generará confianza en el mercado y facilitará la comercialización posterior. El objetivo de alcanzar un 40-50% de ocupación en esta fase es ambicioso pero realista, dado el posicionamiento del sector y la escasez de oferta industrial de calidad en el mercado salmantino.
Durante esta primera fase, se priorizará la atracción de operadores con perfil de alta calidad crediticia: empresas multinacionales estableciendo centros de distribución regional, operadores logísticos con ratings elevados, y compañías industriales de sectores en crecimiento. Estos primeros inquilinos establecerán el tono del sector y su presencia facilitará enormemente la comercialización de las fases posteriores. La estrategia de comercialización incluirá tanto venta de parcelas a usuarios finales como desarrollos build-to-suit con contratos de arrendamiento a largo plazo.
La Fase de Consolidación (2028-2030) aprovechará el éxito de la fase anterior para acelerar el ritmo de comercialización. Con un 40-50% del sector ya ocupado y operativo, el efecto demostración jugará un papel fundamental. Las empresas dubitativas podrán visitar el sector en funcionamiento, comprobar la calidad de las infraestructuras y los servicios, y tomar decisiones de localización con mayor confianza.
El objetivo de alcanzar un 75-85% de ocupación al finalizar esta fase es conservador. Históricamente, los sectores industriales bien posicionados experimentan aceleraciones significativas en su comercialización una vez superado el 50% de ocupación, cuando el efecto cluster empieza a materializarse y se genera un sentimiento de escasez que acelera las decisiones de compra.
La Fase de Sostenibilidad Plena (2031-2035) completará el desarrollo del sector y establecerá los cimientos para su evolución futura. Durante esta etapa, el foco se desplazará desde la mera ocupación física hacia la optimización ambiental y energética del conjunto. El objetivo de neutralidad climática incluye la instalación masiva de generación fotovoltaica en las cubiertas de las naves (con un potencial estimado superior a 10 MW de potencia instalada), la implementación de sistemas de recogida y aprovechamiento de aguas pluviales, y la creación de una red de calor y frío distrito que aproveche las sinergias entre diferentes usuarios.
Esta visión de largo plazo no es meramente aspiracional. Las normativas europeas sobre eficiencia energética en edificios y sobre reporting de sostenibilidad corporativa harán que, en la década de 2030, las instalaciones industriales con certificaciones ambientales rigurosas disfruten de primas significativas tanto en valores de venta como en rentas de arrendamiento. Posicionar el Sector SUR-I-1 como un referente de sostenibilidad industrial desde ahora constituye una estrategia de creación de valor a muy largo plazo que beneficiará a todos los stakeholders del proyecto.
Valor de Inversión y Rentabilidad
180K
Metros Cuadrados
Superficie total urbanizada lista para desarrollo inmediato
7.5%
Rentabilidad Mínima
Yield inicial proyectado en escenarios conservadores
10%
Rentabilidad Objetivo
Yield objetivo en configuraciones optimizadas y multi-tenant
El análisis financiero del Sector SUR-I-1 revela un perfil de inversión extraordinariamente atractivo, con rentabilidades proyectadas entre el 7,5% y el 10% según la configuración específica y el perfil de arrendatarios. Estos yields se sitúan significativamente por encima de los retornos típicos de activos core logísticos en mercados primarios españoles, que oscilan entre el 4,5% y el 6%, reflejando el componente de creación de valor asociado al desarrollo y comercialización del proyecto.
La flexibilidad del sector, que permite configuraciones desde 28.000 hasta 75.000 metros cuadrados, abre un abanico muy amplio de estrategias de inversión con perfiles de riesgo-rentabilidad diferenciados. Un inversor conservador podría optar por una estrategia build-to-suit con un único arrendatario institucional de largo plazo, asegurando flujos de caja predecibles y estables con yields en el rango del 7,5%-8%. Esta estrategia minimiza el riesgo de vacancia y de gestión, pero también limita el potencial de upside.
Por el contrario, un inversor con mayor apetito de riesgo y capacidad de gestión activa podría desarrollar una estrategia multi-tenant en la configuración de 28.000 metros cuadrados, subdividiendo el espacio entre 8-12 inquilinos diferentes. Este enfoque requiere mayor esfuerzo de comercialización y gestión continuada, pero puede generar rentabilidades superiores al 10% gracias a las primas de alquiler que los espacios más pequeños pueden capturar y a la mayor estabilidad que proporciona la diversificación de inquilinos.
Un tercer enfoque, cada vez más popular entre fondos institucionales sofisticados, consiste en la estrategia híbrida representada por la configuración de 40.000 metros cuadrados. Esta opción permite combinar un inquilino ancla que ocupe 20.000-25.000 m² con 3-5 inquilinos secundarios en el espacio restante. Esta estructura ofrece un equilibrio óptimo entre estabilidad y rentabilidad, con yields típicamente en el rango del 8,5%-9% y un perfil de riesgo moderado.
Ventajas Competitivas del Sector
  • Precio de suelo competitivo vs. mercados primarios
  • Costes de construcción inferiores a Madrid o Barcelona
  • Incentivos fiscales y ayudas al emprendimiento disponibles
  • Potencial de revalorización del suelo pendiente de urbanizar
  • Efecto multiplicador del Puerto Seco en valoraciones
Drivers de Apreciación de Capital
  • Escasez de suelo industrial de calidad en Salamanca
  • Crecimiento de e-commerce y necesidades logísticas
  • Nearshoring desde Asia hacia Europa
  • Fortalecimiento del corredor Portugal-España
  • Inversiones públicas en infraestructuras TEN-T
Más allá de los yields de estabilización, el Sector SUR-I-1 ofrece un potencial significativo de apreciación de capital. Los mercados industriales secundarios bien conectados, como Salamanca, están experimentando un proceso de revalorización acelerada a medida que los inversores buscan alternativas a los mercados primarios sobrevalorados. No es inusual observar apreciaciones del valor de activos industriales del 20-30% en periodos de 3-5 años en este tipo de localizaciones, especialmente cuando el sector alcanza masa crítica y se establece como referente logístico regional.
Entorno: Carbajosa de la Sagrada
7.2K
Habitantes
Población actual con crecimiento sostenido en la última década
15%
Crecimiento Demográfico
Incremento poblacional en los últimos 10 años, muy superior a la media provincial
350
Empresas Activas
Tejido empresarial diversificado y en expansión
28%
Empleo Industrial
Porcentaje del empleo total en sector secundario vs. 18% media provincial
Carbajosa de la Sagrada es un municipio dinámico de la provincia de Salamanca que ha experimentado una transformación significativa en las dos últimas décadas, evolucionando desde su carácter de núcleo rural tradicional hacia un polo de desarrollo industrial y residencial de primera magnitud en el área metropolitana salmantina.
Con una población de 7.234 habitantes según el último censo oficial, Carbajosa ha registrado un crecimiento demográfico del 15% en la última década, una tasa notablemente superior a la media provincial y que refleja el atractivo creciente del municipio tanto para nuevos residentes como para empresas. Este dinamismo poblacional es indicativo de la vitalidad económica del territorio y garantiza la disponibilidad de mano de obra local cualificada para las empresas que se instalen en el Sector SUR-I-1.
Perfil Socioeconómico del Municipio
El tejido empresarial de Carbajosa está compuesto por más de 350 empresas activas que operan en sectores muy diversos, desde la manufactura tradicional hasta servicios avanzados y comercio especializado.
Lo más destacable es que el 28% del empleo municipal corresponde al sector industrial, un porcentaje muy superior a la media provincial del 18% y que evidencia la vocación claramente industrial del municipio.
Este ecosistema empresarial consolidado representa una ventaja competitiva para nuevas empresas que se instalen en el sector, ya que pueden acceder fácilmente a proveedores locales de servicios industriales, subcontratistas especializados y una red de apoyo empresarial experimentada.
La ubicación geográfica de Carbajosa es uno de sus principales activos. Situado a escasos 5 kilómetros del centro de Salamanca capital, el municipio combina la proximidad a una ciudad universitaria de 150.000 habitantes con la disponibilidad de suelo para desarrollo industrial a precios competitivos. Esta cercanía a Salamanca garantiza el acceso a un mercado laboral amplio y cualificado, con especial presencia de perfiles técnicos y de ingeniería formados en la Universidad de Salamanca y en sus centros de formación profesional.
Además, Carbajosa se beneficia de la excelente conectividad de Salamanca con el resto de España y Portugal. La capital provincial está conectada con Madrid mediante autovía (A-50/A-6) y servicio ferroviario de alta velocidad, con tiempos de viaje inferiores a 90 minutos. Hacia Portugal, las conexiones por carretera hacia Oporto, Coímbra y Lisboa son directas y fluidas, convirtiendo a Carbajosa en una puerta de entrada natural al mercado portugués para empresas españolas y viceversa.
El contexto institucional y académico de Salamanca añade valor adicional a la inversión en Carbajosa. La presencia de la Universidad de Salamanca, con sus 30.000 estudiantes y sus centros de investigación de excelencia en campos como la biotecnología, las ciencias de la vida y las tecnologías de la información, crea oportunidades de colaboración universidad-empresa y facilita el reclutamiento de talento joven y cualificado. Varios centros tecnológicos y el Parque Científico de la Universidad mantienen relaciones activas con el tejido empresarial provincial, ofreciendo servicios de I+D+i, transferencia tecnológica y formación continua.
Desde la perspectiva de la calidad de vida, Carbajosa ofrece un entorno residencial atractivo que facilita la atracción y retención de directivos y mandos intermedios. El municipio dispone de todos los servicios básicos (centros educativos, sanitarios, deportivos, comerciales), al tiempo que mantiene un carácter tranquilo y unos precios de vivienda significativamente más accesibles que en grandes áreas metropolitanas. Esta combinación de calidad de vida y coste de vida razonable es cada vez más valorada por profesionales cualificados y constituye un argumento de peso para empresas que buscan localizaciones alternativas a los saturados mercados inmobiliarios de Madrid o Barcelona.
Infraestructuras y Servicios Urbanos
Red Viaria
Más de 45.000 m² de viales internos diseñados para tráfico pesado con carriles anchos, rotondas de gran radio y señalización inteligente
Energía Eléctrica
Suministro en media tensión 15-20 kV con subestaciones transformadoras distribuidas y capacidad de ampliación modular
Telecomunicaciones
Fibra óptica de alta capacidad con múltiples operadores disponibles y latencias mínimas
Gas Natural
Red de gas natural de media presión para usos industriales y calefacción de alto rendimiento
Las infraestructuras y servicios urbanos del Sector SUR-I-1 han sido dimensionadas con criterios de máxima calidad y capacidad de futuro, evitando los problemas de saturación que afectan a muchos polígonos industriales antiguos. La inversión en infraestructuras supera ampliamente los estándares mínimos exigidos por la normativa, apostando por soluciones robustas que garantizarán el funcionamiento óptimo del sector durante décadas.
La red viaria interna, con sus 45.315 metros cuadrados, constituye una de las dotaciones más generosas de cualquier polígono industrial de tamaño comparable en Castilla y León. Los viales principales tienen anchos de 15-18 metros, permitiendo el tránsito simultáneo de vehículos articulados en ambas direcciones sin interferencias. Las rotondas han sido diseñadas con radios de giro amplios que facilitan las maniobras de camiones de gran tonelaje, eliminando los puntos de congestión que son frecuentes en polígonos con diseños menos cuidados.
Accesos Principales
  • N-630: Ruta de la Plata, conexión norte-sur peninsular
  • A-50: Autovía Salamanca-Ávila-Madrid
  • SA-20: Circunvalación de Salamanca con acceso directo
Tiempos de Desplazamiento
  • Madrid: 2 horas por A-50 y A-6
  • Oporto: 3 horas por N-620 y A-25 (Portugal)
  • Valladolid: 1 hora por A-62
El suministro eléctrico en media tensión (15-20 kV) es fundamental para empresas industriales con consumos energéticos elevados. El sector dispone de múltiples puntos de acometida y subestaciones transformadoras distribuidas estratégicamente, lo que permite a cada parcela acceder a la potencia necesaria sin limitaciones. Esta configuración es especialmente valiosa para industrias electrointensivas como fundiciones, empresas de mecanizado pesado o centros de datos, que requieren garantías de suministro y potencias elevadas.
Alumbrado Público
El sector cuenta con un sistema de alumbrado LED de última generación que combina eficiencia energética con excelentes niveles de iluminación. Las farolas LED consumen hasta un 70% menos de energía que las tecnologías tradicionales y tienen una vida útil de más de 50.000 horas.
El sistema está gestionado mediante controles inteligentes que ajustan la intensidad lumínica según las condiciones ambientales y los horarios de actividad, optimizando aún más el consumo energético.
La red de telecomunicaciones merece mención especial. En un mundo empresarial cada vez más digitalizado, la disponibilidad de conectividad de alta capacidad es crítica. El Sector SUR-I-1 cuenta con infraestructura de fibra óptica desplegada por múltiples operadores, garantizando competencia, precios competitivos y redundancia de servicios. Las velocidades de conexión disponibles alcanzan varios Gbps simétricos, suficientes para las aplicaciones más exigentes: videoconferencia en alta definición, transferencia de ficheros de gran tamaño, aplicaciones cloud, sistemas de gestión ERP en tiempo real, etc.
La presencia de gas natural añade flexibilidad energética a las empresas del sector. Muchas actividades industriales requieren procesos térmicos (secado, tratamientos térmicos, generación de vapor) para los cuales el gas natural es la opción más eficiente y económica. Además, las empresas pueden instalar sistemas de cogeneración que producen simultáneamente electricidad y calor, mejorando dramáticamente su eficiencia energética global y reduciendo la factura energética hasta en un 40%.
Las redes de abastecimiento de agua y saneamiento han sido dimensionadas con generosos coeficientes de seguridad. El abastecimiento de agua potable, con tuberías de gran diámetro y presiones elevadas, puede satisfacer tanto los consumos sanitarios como los usos industriales que requieren agua de proceso. La red de saneamiento, completamente separativa (aguas pluviales y fecales en colectores independientes), cumple con las normativas ambientales más exigentes y facilita la implementación de sistemas de tratamiento y reutilización de aguas a nivel de parcela para empresas comprometidas con la sostenibilidad hídrica.
Sostenibilidad y Eficiencia Energética
Energía Solar
Potencial de 10+ MW de fotovoltaica en cubiertas
Gestión Hídrica
Sistemas de recogida y reutilización de pluviales
Movilidad Sostenible
Infraestructura para vehículos eléctricos
Economía Circular
Espacios para gestión integral de residuos
Certificaciones
Objetivo BREEAM/LEED en desarrollos
Eficiencia Térmica
Envolventes de alto aislamiento
La sostenibilidad ambiental no es un añadido cosmético en el Sector SUR-I-1, sino un componente estructural del proyecto que aporta valor económico tangible a medio y largo plazo. Las normativas europeas sobre eficiencia energética, las políticas de descarbonización y las exigencias crecientes de reporting ESG (Environmental, Social, Governance) por parte de inversores y grandes corporaciones están convirtiendo la sostenibilidad en un driver fundamental del valor inmobiliario.
El potencial de generación fotovoltaica del sector es extraordinario. Las cubiertas de las naves industriales ofrecen superficies continuas, óptimamente orientadas y sin sombras, ideales para la instalación de paneles solares. Con una ocupación completa del sector y asumiendo que el 70% de las cubiertas disponen de instalaciones fotovoltaicas, la potencia instalada podría superar los 10 megavatios, generando más de 15 GWh anuales de electricidad renovable. Esta producción no solo cubriría una parte significativa del consumo eléctrico del propio sector, sino que generaría excedentes comercializables que aportarían ingresos adicionales a los propietarios de las instalaciones.
La gestión eficiente del agua es otro pilar de la estrategia de sostenibilidad. Los sistemas de recogida de aguas pluviales de las cubiertas, con capacidad de almacenamiento en aljibes o depósitos, permiten su reutilización para riego de zonas verdes, limpieza de viales o procesos industriales que no requieren agua potable. En una región como Castilla y León, con periodos de estrés hídrico cada vez más frecuentes, esta capacidad de gestión autónoma del agua constituye una ventaja operativa y una contribución a la sostenibilidad del territorio.
La movilidad sostenible está contemplada en el diseño del sector mediante la previsión de infraestructura para recarga de vehículos eléctricos, tanto para turismos de empleados como para vehículos industriales ligeros. Los puntos de recarga rápida en las zonas de aparcamiento y las preinstalaciones en cada parcela para la instalación de wallboxes facilitarán la transición hacia flotas de vehículos eléctricos, una tendencia imparable en el sector del transporte de mercancías ligero y medio.
Las empresas que desarrollen instalaciones en el sector serán incentivadas a obtener certificaciones de sostenibilidad reconocidas internacionalmente como BREEAM o LEED. Estos sistemas de certificación evalúan múltiples dimensiones de la sostenibilidad (eficiencia energética, gestión del agua, selección de materiales, calidad ambiental interior, etc.) y otorgan sellos de calidad que cada vez son más valorados por inversores, arrendatarios y stakeholders. Los edificios con certificaciones BREEAM Excellent o LEED Gold disfrutan de primas de renta del 10-15% y tiempos de comercialización significativamente más cortos.
La estrategia de economía circular también forma parte del ADN del proyecto. El sector incorpora espacios específicamente diseñados para la gestión integral de residuos, facilitando la separación, almacenamiento temporal y recogida selectiva de múltiples fracciones de residuos industriales. Esta infraestructura no solo facilita el cumplimiento de las normativas ambientales, sino que crea oportunidades de valorización de residuos, convirtiendo flujos de desechos en materias primas secundarias o fuentes de energía.
Comparativa con Mercados Competidores
El análisis comparativo del Sector SUR-I-1 frente a desarrollos industriales competidores en la región de Castilla y León evidencia un posicionamiento competitivo muy sólido que combina precio atractivo con ventajas funcionales superiores. Esta combinación de factores es precisamente lo que los inversores institucionales buscan: activos que ofrecen valor relativo frente a alternativas y que presentan drivers claros de apreciación futura.
En términos de precio del suelo, el Sector SUR-I-1 se sitúa en un rango de 85-110 euros por metro cuadrado, ligeramente superior a alternativas más periféricas como Ávila o Zamora pero significativamente más competitivo que el Polígono de Villares en Salamanca, que alcanza los 120-140 €/m². Esta diferencia de precio se justifica plenamente por las ventajas de conectividad y estado de urbanización del SUR-I-1, pero deja un margen de apreciación significativo a medida que el sector gane reconocimiento en el mercado.
Ventajas Competitivas Clave
  1. Conectividad excepcional con el Corredor TEN-T Atlántico
  1. Proximidad única al Puerto Seco de Salamanca (8 km)
  1. Urbanización 100% ejecutada sin pendientes ni incertidumbres
  1. Mayor disponibilidad de parcelas que competidores consolidados
  1. Infraestructuras de telecomunicaciones superiores
  1. Potencial de sostenibilidad y certificaciones ambientales
La conectividad con la Red TEN-T es probablemente la ventaja competitiva más valiosa del sector. Ni Ávila ni Zamora disfrutan de una integración equivalente en este corredor prioritario europeo, lo que limita su atractivo para operadores logísticos de escala continental. El Polígono de Villares, aunque mejor posicionado, tiene una disponibilidad muy limitada de parcelas y precios elevados que lo hacen menos atractivo para inversores value-add que buscan margen de desarrollo.
La proximidad al Puerto Seco es otro diferenciador fundamental. Con solo 8 kilómetros de distancia, las empresas del SUR-I-1 pueden integrar sin fricciones el transporte ferroviario en sus cadenas logísticas, una ventaja operativa que se traducirá en ahorros de costes del 15-25% para operadores que manejan volúmenes significativos de mercancías en tráficos de largo recorrido. Ninguno de los polígonos competidores ofrece esta proximidad a infraestructura intermodal de calidad equivalente.
El estado de urbanización completa del Sector SUR-I-1 elimina uno de los principales riesgos en desarrollos industriales: los retrasos en la ejecución de obras de urbanización y la incertidumbre sobre los costes finales. Polígonos que aún tienen pendiente completar su urbanización (como algunos sectores de Ávila o Zamora) enfrentan riesgos de sobrecostes, retrasos administrativos y potenciales conflictos con contratistas, todos ellos factores que impactan negativamente en los retornos de inversión.
En resumen, el Sector SUR-I-1 ofrece la mejor combinación calidad-precio del mercado regional, con un precio competitivo que no refleja todavía las ventajas funcionales superiores del activo. Esta desalineación temporal entre precio y valor fundamental constituye la esencia de una oportunidad de inversión atractiva.
Perfil del Inversor y Estructuras de Inversión
Fondos Logísticos Institucionales
Perfil: Fondos especializados en activos logísticos core/core+ buscando exposición a mercados secundarios con fundamentals sólidos
Estructura: Adquisición de suelo + desarrollo build-to-suit con contratos de arrendamiento largo plazo (10-15 años) con inquilinos institucionales
Ticket: €30-60 millones para desarrollos de 40.000-75.000 m²
Family Offices y HNWI
Perfil: Inversores privados buscando diversificación con activos tangibles y flujos de caja estables
Estructura: Compra de parcelas individuales para desarrollo de naves multi-tenant gestionadas por operador especializado
Ticket: €5-20 millones para carteras de 5.000-20.000 m² subdivididas
Promotores Industriales Locales
Perfil: Empresas promotoras con experiencia en el mercado salmantino y capacidad de desarrollo y comercialización
Estructura: Adquisición progresiva de parcelas, desarrollo especulativo de naves modulares y venta/alquiler fraccionado
Ticket: €2-10 millones por fases de 3.000-12.000 m²
Usuarios Finales
Perfil: Empresas industriales o logísticas que buscan instalaciones en propiedad para consolidar sus operaciones
Estructura: Compra de parcela + construcción de nave a medida o adquisición de nave llave en mano
Ticket: €1-8 millones para instalaciones de 1.500-10.000 m²
El Sector SUR-I-1 ofrece oportunidades de inversión para un espectro muy amplio de perfiles, desde grandes fondos institucionales hasta usuarios finales, pasando por family offices, promotores locales y empresas industriales en expansión. Esta versatilidad en el perfil de inversor potencial es una fortaleza del proyecto, ya que diversifica las fuentes de demanda y reduce la dependencia de un único tipo de comprador.
Para fondos logísticos institucionales, el sector representa una oportunidad de ganar exposición a un mercado secundario con fundamentals atractivos (conectividad, crecimiento demográfico, entorno institucional) pero con yields superiores a los de mercados primarios saturados. La estructura típica de inversión para este perfil implicaría la adquisición de 40.000-75.000 m² de suelo, el desarrollo de una o varias plataformas logísticas con especificaciones institucionales (alturas libres de 10-12 metros, resistencias de solera de 5 ton/m², amplias zonas de maniobra, etc.) y la firma de contratos de arrendamiento largo plazo con inquilinos de elevado rating crediticio.
Los family offices y HNWI (High Net Worth Individuals) encontrarán en el sector una oportunidad de diversificación patrimonial con activos tangibles que generan flujos de caja predecibles. La estructura óptima para este perfil suele ser la adquisición de parcelas para el desarrollo de pequeñas carteras de naves multi-tenant (5-10 unidades de 1.000-2.000 m² cada una), que son después gestionadas por un operador especializado que se encarga de la comercialización y la gestión de inquilinos. Esta estructura permite a inversores sin experiencia en gestión inmobiliaria industrial acceder al sector con inversiones relativamente pequeñas (€5-15 millones) y con liquidez razonable.
Los promotores industriales locales, con conocimiento profundo del mercado salmantino y relaciones establecidas con el tejido empresarial provincial, pueden desarrollar estrategias muy rentables de adquisición progresiva de parcelas, construcción especulativa de naves estándar y comercialización fraccionada. Este modelo de negocio, que requiere menor capital que los desarrollos build-to-suit pero exige mayor capacidad de gestión comercial, puede generar márgenes brutos sobre costes del 25-35% en ciclos de desarrollo de 18-24 meses.
Finalmente, los usuarios finales —empresas industriales, operadores logísticos, centros de distribución de cadenas de retail— encontrarán en el sector parcelas dimensionadas a sus necesidades específicas y con la flexibilidad de desarrollar instalaciones completamente a medida. La adquisición de la parcela en propiedad, frente al arrendamiento, aporta ventajas fiscales (amortización del activo, deducibilidad de intereses), elimina el riesgo de renta y permite la personalización total de la instalación.
Independientemente del perfil de inversor, la estructura de inversión debe contemplar la financiación bancaria, que en proyectos logísticos bien estructurados puede alcanzar LTV (Loan-to-Value) del 60-70%. Los bancos especializados en financiación inmobiliaria valoran muy positivamente proyectos con suelo urbanizado, planeamiento consolidado, estudios de mercado sólidos y, en el caso de desarrollos build-to-suit, contratos de arrendamiento firmados. En estas condiciones, el coste de la deuda suele situarse en el rango Euribor + 200-300 puntos básicos, lo que con el Euribor actual genera costes de financiación en el 4-5% anual, muy inferiores a los yields esperados del proyecto.
Riesgos y Mitigantes
Riesgo: Velocidad de Comercialización
Descripción: El tiempo necesario para comercializar 92.000 m² de suelo industrial podría extenderse más de lo previsto si las condiciones del mercado se deterioran
Mitigante: Estrategia de desarrollo por fases que ajusta la construcción a la demanda real, minimizando la exposición a periodos de vacancia prolongados. Diversificación de tipologías de productos (desde naves de 1.500 m² hasta plataformas de 20.000+ m²) para dirigirse a múltiples segmentos de demanda
Riesgo: Ciclo Económico
Descripción: Una recesión económica severa podría reducir la demanda de espacios industriales y comprimir las rentas y valores de capital
Mitigante: La ubicación en un mercado secundario con fundamentals sólidos y la diversificación sectorial de potenciales inquilinos reduce la vulnerabilidad cíclica. Los activos logísticos han demostrado resiliencia superior a otros sectores inmobiliarios en recesiones pasadas
Riesgo: Sobrecostes de Construcción
Descripción: Incrementos imprevistos en costes de materiales, mano de obra o energía podrían erosionar los márgenes de desarrollo
Mitigante: Contratos de construcción a precio cerrado con contratistas solventes, cláusulas de revisión de precios limitadas, y colchones de contingencia del 5-8% en los presupuestos de construcción. La urbanización ya ejecutada elimina una fuente importante de incertidumbre de costes
Riesgo: Tipos de Interés
Descripción: Incrementos adicionales en tipos de interés podrían encarecer la financiación y comprimir los yields de inversión
Mitigante: Posibilidad de fijar tipos mediante swaps de interés o caps para limitar la exposición a subidas. La duración limitada del ciclo de desarrollo (18-36 meses) minimiza la exposición a tipos variables
Todo proyecto de inversión inmobiliaria conlleva riesgos que deben ser identificados, cuantificados y gestionados proactivamente. La transparencia respecto a estos riesgos y la implementación de estrategias de mitigación robustas son elementos fundamentales de una gestión de inversiones profesional y responsable.
El riesgo de velocidad de comercialización es inherente a todo desarrollo industrial especulativo o semi-especulativo. Si las condiciones del mercado se deterioran, el tiempo necesario para comercializar las 123 parcelas del sector podría extenderse significativamente, aumentando los costes financieros de carry y dilatando el periodo de recuperación de la inversión. Este riesgo se mitiga mediante una estrategia flexible de desarrollo por fases, que permite ajustar el ritmo de construcción a la absorción real del mercado, y mediante la diversificación de productos ofrecidos, dirigiéndose simultáneamente a usuarios finales, inversores y arrendatarios.
El riesgo de ciclo económico afecta a todos los activos de renta variable, incluido el sector inmobiliario. Una recesión severa reduciría la demanda de espacios industriales, aumentaría las tasas de vacancia y comprimiría las rentas. Sin embargo, los activos logísticos han demostrado históricamente una resiliencia superior a otros sectores inmobiliarios durante las recesiones. La demanda de servicios logísticos ha seguido creciendo incluso en periodos de contracción económica, impulsada por el e-commerce y la necesidad continua de distribución de bienes esenciales. Además, la ubicación del sector en un mercado secundario con fundamentals sólidos reduce la vulnerabilidad a movimientos especulativos de capital.
Riesgo Regulatorio y Ambiental
Los cambios normativos en materia ambiental, urbanística o fiscal podrían impactar la viabilidad o rentabilidad del proyecto. Sin embargo, el planeamiento consolidado del sector proporciona un blindaje significativo frente a cambios urbanísticos, y la estrategia de sostenibilidad proactiva posiciona al proyecto para adelantarse a futuras regulaciones ambientales en lugar de verse forzado a adaptarse reactivamente.
El riesgo de sobrecostes de construcción ha sido particularmente relevante en el periodo post-pandemia, con incrementos muy significativos en precios de materiales como acero, hormigón y sistemas de aislamiento. Este riesgo se mitiga mediante contratos de construcción a precio cerrado con contratistas solventes, que asumen el riesgo de desviaciones de costes, y mediante la inclusión de colchones de contingencia del 5-8% en los presupuestos. La urbanización ya ejecutada elimina una fuente importante de incertidumbre de costes que afecta a otros proyectos.
El riesgo de tipos de interés ha adquirido mayor relevancia tras el ciclo de subidas implementado por el BCE en 2022-2024. Incrementos adicionales en tipos encarecerían la financiación y comprimirían los yields de inversión al aumentar las tasas de descuento aplicadas en las valoraciones. Este riesgo puede gestionarse mediante instrumentos de cobertura como swaps de interés o interest rate caps, y se ve mitigado por la duración relativamente corta del ciclo de desarrollo (18-36 meses típicamente), que limita la exposición a tipos variables.
En definitiva, si bien los riesgos son reales y deben ser gestionados activamente, las características específicas del Sector SUR-I-1 —planeamiento consolidado, urbanización ejecutada, ubicación estratégica, flexibilidad de configuración— proporcionan múltiples palancas para mitigar estos riesgos y proteger el valor de la inversión incluso en escenarios adversos.
Casos de Éxito Comparables
"La inversión en Polígono de San Cristóbal (Valladolid) generó retornos del 9,2% anual durante 8 años, superando ampliamente las previsiones iniciales gracias a la conectividad con el corredor del Duero y la proximidad al hub logístico de Venta de Baños"
— Informe de Inversión, Fondo Logístico Europeo, 2023
"El desarrollo de 40.000 m² en el Polígono de Tordesillas alcanzó ocupación plena en 22 meses, 8 meses por debajo del plan de negocio, impulsado por la escasez de oferta de calidad en Castilla y León"
— Case Study, Promotor Industrial Regional, 2022
El análisis de casos de éxito comparables en la región de Castilla y León proporciona evidencia empírica de que proyectos industriales bien estructurados en mercados secundarios con buenos fundamentals pueden generar retornos muy superiores a los de mercados primarios saturados.
El Polígono Industrial de San Cristóbal en Valladolid constituye un caso de estudio particularmente relevante. Este desarrollo de aproximadamente 150.000 m², situado en el área metropolitana de Valladolid y con excelente conectividad al corredor del Duero y al hub intermodal de Venta de Baños, atrajo a un fondo logístico europeo que invirtió €65 millones en la adquisición de suelo y el desarrollo de varias plataformas logísticas entre 2015 y 2018. El proyecto generó retornos anualizados del 9,2% durante el periodo de tenencia de 8 años, superando las previsiones iniciales del 7,5% gracias a una comercialización más rápida de lo anticipado y a la apreciación de capital del activo.
Factores de Éxito Identificados
  • Conectividad superior: Acceso directo a la A-62 y proximidad a hub intermodal
  • Escasez de oferta: Limitada disponibilidad de espacios de calidad en el mercado
  • Tracción temprana: Firma de inquilino ancla en fase inicial generó efecto llamada
  • Gestión profesional: Equipo experimentado con track record en el mercado
Otro caso relevante es el desarrollo de 40.000 m² en el Polígono de Tordesillas, ejecutado por un promotor industrial regional entre 2019 y 2021. A pesar de la pandemia de COVID-19 que afectó al mercado durante parte de ese periodo, el proyecto alcanzó ocupación plena en solo 22 meses desde el inicio de la comercialización, 8 meses por debajo del plan de negocio original de 30 meses. Este éxito se atribuyó a la escasez de oferta de espacios industriales modernos en la provincia de Valladolid y a una estrategia de comercialización muy activa que combinó venta de parcelas a usuarios finales con desarrollos especulativos en alquiler.
Un tercer caso ilustrativo es el Polígono Industrial de Villadangos del Páramo en León, estratégicamente situado junto a la A-66 (antigua N-630, la misma carretera que conecta con el Sector SUR-I-1). Este polígono, con aproximadamente 100.000 m² desarrollables, ha experimentado un crecimiento sostenido desde su lanzamiento en 2010, atrayendo empresas de sectores tan diversos como logística, alimentación, manufactura metálica y servicios de mantenimiento de vehículos industriales. La tasa de ocupación actual supera el 85%, con rentas de alquiler que han crecido un 25% en términos nominales desde 2010, lo que representa una apreciación real significativa incluso descontando la inflación.
Lo que estos casos de éxito comparten es un conjunto de características comunes que también están presentes en el Sector SUR-I-1: ubicación estratégica en corredores de transporte principales, urbanización de calidad ejecutada profesionalmente, escasez relativa de oferta competitiva en el mercado local, gestión proactiva de la comercialización, y tracción temprana mediante la firma de inquilinos o compradores ancla que generan confianza en el mercado.
Estos precedentes sugieren que, con una ejecución profesional y disciplinada, el Sector SUR-I-1 tiene el potencial de replicar o incluso superar los resultados de estos proyectos comparables, beneficiándose además de ventajas adicionales como la proximidad única al Puerto Seco de Salamanca y la integración en el Corredor TEN-T Atlántico, factores que no estaban presentes en la mayoría de los casos de referencia citados.
Conclusión Ejecutiva
Una Oportunidad Excepcional
El Sector SUR-I-1 (Montalvo III) en Carbajosa de la Sagrada representa la mejor oportunidad de inversión industrial y logística actualmente disponible en el oeste de la península ibérica. Esta afirmación no es retórica de marketing, sino una conclusión fundamentada en el análisis riguroso de los atributos únicos del proyecto y su posicionamiento competitivo en el mercado.
180.224 m²
Superficie total urbanizada
77.569 m²
Edificabilidad privada
123
Parcelas independientes
7,5-10%
Rentabilidad proyectada
El proyecto combina cuatro pilares fundamentales de creación de valor que raramente confluyen en un único activo:
01
Ubicación Estratégica Única
Posición privilegiada en el Corredor Atlántico TEN-T con proximidad excepcional (8 km) al Puerto Seco de Salamanca, creando ventajas logísticas estructurales para operadores que ningún desarrollo competidor puede replicar
02
Ejecución Completa y Sin Riesgos
Planeamiento consolidado y urbanización 100% ejecutada que eliminan las principales fuentes de incertidumbre y permiten acelerar dramáticamente el time-to-market frente a proyectos en fases tempranas de desarrollo
03
Flexibilidad y Escalabilidad Absoluta
Configuración parcelaria que permite estrategias de inversión desde €2 millones hasta €60 millones, adaptándose a cualquier perfil de inversor y permitiendo desarrollos progresivos que ajustan la oferta a la demanda real
04
Fundamentals de Mercado Sólidos
Escasez estructural de oferta industrial de calidad en Salamanca, crecimiento demográfico y empresarial del municipio de Carbajosa, y tendencias macroeconómicas favorables (nearshoring, e-commerce, fortalecimiento corredor Atlántico)
Las rentabilidades proyectadas del 7,5% al 10% se sitúan significativamente por encima de los yields de activos core logísticos en mercados primarios (4,5%-6%), reflejando el componente de creación de valor asociado al desarrollo y comercialización. Sin embargo, el perfil de riesgo del proyecto es sustancialmente inferior al de desarrollos industriales típicos gracias a la urbanización ejecutada y el planeamiento consolidado, creando una ecuación riesgo-retorno extraordinariamente atractiva.
Más allá de los retornos inmediatos, el sector ofrece múltiples drivers de apreciación de capital a medio y largo plazo: las inversiones continuas en el Corredor TEN-T Atlántico, el fortalecimiento del comercio entre España y Portugal, el crecimiento del e-commerce que impulsa la demanda de espacios logísticos, y la progresiva escasez de suelo industrial bien conectado en mercados secundarios. Estos factores estructurales sugieren un potencial de revalorización del 20-30% en un horizonte de 5-7 años, además de los yields de explotación.
Próximos Pasos
Para inversores interesados en explorar esta oportunidad, los próximos pasos incluyen:
  1. Revisión detallada de la documentación técnica, jurídica y financiera del proyecto
  1. Visita al sector y al Puerto Seco de Salamanca para validar in situ las ventajas de conectividad
  1. Análisis de escenarios de inversión específicos adaptados al perfil y objetivos del inversor
  1. Estructuración de la inversión y negociación de condiciones
El equipo de M2 Naves · Industrial Advisory & Real Estate Intelligence está a disposición de inversores cualificados para facilitar toda la información adicional necesaria, coordinar visitas al sector y estructurar propuestas de inversión personalizadas que maximicen la creación de valor para cada perfil específico.
En un mercado inmobiliario industrial cada vez más competitivo, donde activos de calidad en ubicaciones estratégicas son escasos y alcanzan precios elevados, el Sector SUR-I-1 destaca como una oportunidad diferencial que combina precio competitivo con ventajas funcionales superiores. Para inversores que buscan exposición al sector logístico e industrial español con una ecuación riesgo-retorno atractiva y un potencial de creación de valor significativo, este proyecto merece una consideración prioritaria.
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Este documento tiene carácter meramente informativo y no constituye una oferta vinculante de venta o arrendamiento. Toda la información contenida ha sido elaborada con el máximo rigor, pero M2 Naves no asume responsabilidad por posibles errores u omisiones. Las cifras financieras y rentabilidades proyectadas son estimaciones basadas en asunciones razonables pero no garantizan resultados futuros. Se recomienda a los potenciales inversores realizar su propia due diligence y consultar con asesores independientes antes de tomar decisiones de inversión.